Inmobiliario

El Reglamento D.E. N°42995-MEIC tiene como finalidad regular las ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios, señaladas en el artículo 44 de la Ley N°7472. Tales disposiciones no aplican a la venta de bienes inmuebles construidos o terminados.

"Las ventas a plazo de bienes tales como bienes inmuebles, apartamentos y casas, la prestación futura de servicios, tales como las ventas de clubes de viaje, acciones, títulos y derechos que den participación a los consumidores como dueños, socios o asociados y los proyectos futuros de desarrollo, como centros sociales y turísticos, urbanizaciones, explotación de actividades industriales, agropecuarias y comerciales, deben cumplir con lo establecido en este artículo siempre que concurran las siguientes condiciones:

• Que se ofrezcan públicamente o de manera generalizada a los consumidores.
• Que la entrega del bien, la prestación del servicio o la ejecución del proyecto constituya una obligación cuya prestación, en los términos ofrecidos o pactados, esté condicionada a un hecho futuro.
• Que la realización de ese hecho futuro, en los términos ofrecidos y pactados, dependa de la persona física o de la entidad, de hecho o de derecho, según el caso, que debe entregar el bien, prestar el servicio o colocar a los consumidores en ejercicio del derecho en el proyecto futuro."

El Reglamento D.E. N°42995-MEIC, entró a regir a partir del 18 el octubre de 2021, por lo que todas las solicitudes que se realicen a partir de esta fecha deben cumplir con lo estipulado en este decreto.

En vista de la entrada en vigencia del nuevo reglamento (D.E. N°42995-MEIC), a partir del 18 de octubre del 2021, las ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios deberán cumplir con nuevos requisitos para su autorización. Es por ello que, encontrará dos (2) listas de proyectos inmobiliarios autorizados, a los cuales les correspondió una normativa específica según la fecha de tramitación.

En la primera lista, se encuentran los proyectos autorizados a plazo bajo el DE-42995-MEIC, el cual rige a partir del 18 de octubre del 2021 y cuya solvencia económica se comprueba por medio de un fideicomiso de manejo de primas, mediante el cual se pretende el resguardo de los dineros de los consumidores hasta que el proyecto finalice.

En la segunda lista, podrá consultar aquellos proyectos autorizados antes del 18 de octubre de 2021, según lo establecido en el D.E. N°37899-MEIC del 23 de setiembre del 2013.

El Reglamento D.E. N°42995-MEIC, en su numeral 2 inciso 10 establece que fiduciario es:

"La entidad financiera, pública o privada, supervisada por la SUGEF que acepte el encargo fiduciario. En ningún caso el Fiduciario podrá a su vez ser la entidad financiera que esté otorgando financiamiento para el desarrollo del plan de venta a plazo o de ejecución futura de bienes inmuebles, ni tampoco otra entidad relacionada o de su grupo económico."

De conformidad con lo señalado por la SUGEF, en relación con lo que desde su perspectiva se entiende como entidad financiera, pública o privada bajo su supervisión, se debe entender:

El numeral 117 de la Ley Orgánica del Banco Central, define cuáles son las entidades e intermediarios financieros que el legislador determinó estuvieran bajo la supervisión prudencial de SUGEF: "(...) Organismos fiscalizados. Están sujetos a la fiscalización de la Superintendencia y las potestades de control monetario del Banco Central, los bancos públicos y privados, las empresas financieras no bancarias, las mutuales de ahorro y préstamo, las cooperativas de ahorro y crédito y las asociaciones solidaristas. Además, toda otra entidad autorizada por ley para realizar intermediación financiera. La Junta Directiva del Banco Central podrá eximir de la aplicación de los controles monetarios a las cooperativas de ahorro y crédito, las asociaciones solidaristas u otras organizaciones similares, en función del tamaño de sus activos, el número de asociados o cuando realicen operaciones con un grupo cerrado de asociados. En estos casos, las entidades eximidas no tendrán acceso al financiamiento establecido en los incisos a) y b) del artículo 52 de esta ley y deberán mantener reservas de liquidez por el mismo porcentaje del encaje mínimo legal, en las condiciones que establezca la Junta Directiva del Banco Central. El Consejo Directivo de la Superintendencia General de Entidades Financieras podrá eximir de la fiscalización a las entidades mencionadas en el párrafo anterior, o bien establecer normas especiales de fiscalización de ellas (...)".

En ese sentido, la SUGEF realiza una supervisión prudencial cuyo objetivo se encuentra en el artículo 119 de la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica que señala: "(...)Ámbito de supervisión y fiscalización de la Superintendencia con el propósito de velar por la estabilidad, la solidez y el eficiente funcionamiento del Sistema Financiero Nacional, la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) ejercerá sus actividades de supervisión y fiscalización sobre todas las entidades que llevan a cabo intermediación financiera, con estricto apego a las disposiciones legales y reglamentarias, velando por que cumplan con los preceptos que les sean aplicables". Para efectos de esta ley, los términos fiscalización y supervisión aluden, en general, a las funciones y responsabilidades atribuidas por esta ley a la Superintendencia.

Los desembolsos se realizarán de conformidad con el artículo 25 del reglamento, el cual señala que los recursos de las primas, pagos extraordinarios o abonos adicionales serán desembolsados gradualmente al comerciante o responsable del plan por el fiduciario de acuerdo con el informe de avance de construcción realizado por un perito fiscalizador imparcial, profesional en ingeniería civil, inscrito en el CFIA independiente y nombrado por el fiduciario. En caso de que el proyecto cuente con un financiamiento de una entidad supervisada por SUGEF, el fiduciario podrá utilizar el mismo informe pericial de avance de construcción rendido al ente financiero.

Los desembolsos se realizarán de conformidad con las siguientes condiciones:

a. Se harán 6 desembolsos, una vez que se logre el 10%, 30%, 50%, 70%, 90% y el 100% del avance de la obra del Plan de venta a plazo o de ejecución futura de bienes inmuebles, por etapa o finca filial.

b. Los desembolsos se harán en la misma proporción del punto anterior, es decir, según el mismo porcentaje de avance de obra, sobre el monto total aportado por el consumidor o promitente comprador a la fecha del informe de avance, y no sobre el saldo existente en el fondo fideicomitido. En caso de que los avances en la construcción no alcancen los porcentajes exactos anteriormente indicados, deberá desembolsarse el porcentaje inmediato anterior.

c. El fiduciario debe informar al MEIC de inmediato cada vez que realice un desembolso de conformidad con el artículo 25 del presente reglamento. Los desembolsos indicados en los puntos anteriores se harán sin considerar los intereses generados en el fideicomiso cualquiera que estos sean. Los intereses serán girados en el último desembolso.

El Fideicomiso terminará y se extinguirá de manera normal, una vez que el fiduciario libere la totalidad de los recursos.

Si el incumplimiento es atribuible al comerciante, y de acuerdo con lo que se establece en el artículo 26 del Reglamento D.E. N°42995-MEIC, corresponde la devolución del 100% de los aportes o sumas pagadas por concepto de primas, pagos extraordinarios o abonos adicionales a los consumidores.

Sí, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 del Reglamento D.E. N°42995-MEIC, el cual dispone que se debe rendir una garantía o caución del 100% del plan.

En caso de consulta respecto a la solicitud de autorización de venta a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios puede escribirnos al correo autorizacionesinmobiliario@meic.go.cr o bien al teléfono 2549-1400 extensiones: 808, 848, 862, 849, 805.